Отличие квартир от апартаментов: понятие, минусы и плюсы недвижимости

Апартаменты и квартиры на первый взгляд мало чем отличаются. Но отличия все же есть. Можно ли прописаться, взять в ипотеку, использовать маткапитал и какие налоги придется платить за апартаменты? Эти вопросы важны, потому что существенно влияют на решение наших клиентов планирующих покупку недвижимости в Крыму. В нашей статье подробно о тонкостях рассказывают эксперты компании-девелопера “Перспектива”.

Здания, в которых расположены апартаменты, могут наружно напоминать жилые комплексы, но по своей сути они рассчитаны на более широкое использование. Это означает, что живя в апартаментах, вы можете иметь “коммерческих” соседей. Иногда это привносит в жизнь жильцов дополнительную динамику. Жители пользуются всеми преимуществами городской инфраструктуры и качеством жизни, а стоимость такой недвижимости обычно ниже, чем стоимость аналогичных по площади квартир.

Основное отличие заключается в том, что в апартаментах нельзя прописаться. Причина этого кроется в юридическом статусе земельного участка, на котором возведен дом. Если участок предназначен не под жилье, а, например, под гостиничные или офисные центры, то жилые объекты в нем будут не квартирами, а апартаментами.

При выборе апартаментов для жизни важно учитывать их юридический статус. Обычно застройщики в Крыму предоставляют всю необходимую информацию на официальных сайтах, но для полной уверенности потенциальным покупателям стоит запросить у них соответствующие документы, подтверждающие статус земли и разрешенное использование дома. Почему это важно? Если целевое назначение под гостиницу, налоги будут меньше, если апартаменты построены на участке с целевым назначением, например, под бизнес-центр - налоги выше.

С финансовой точки зрения такая покупка является более выгодной финансово по сравнению с приобретением квартиры, главным образом из-за их более низкой цены. Стоимость часто на 15-30% меньше. Экономия открывает возможности для дополнительных вложений в улучшение жилья или позволяет сохранить средства для других целей.

Уже несколько лет в России обсуждают, как должны работать законы для апартаментов. В 2016 году Минстрой хотел, чтобы апартаменты считались жилыми помещениями, как обычные квартиры в домах. Предложение об этом даже дошло до Госдумы в 2018 году, но там его не одобрили. Позже, в 2021 году, попробовали снова: внесли законопроект о «многофункциональных зданиях», что могло бы изменить статус апартаментов и приравнять их к жилью. Но опять не получилось, закон не приняли. Поэтому до сих пор по состоянию на 2024 год в законах России не говорится, что апартаменты – это жилье. Из-за этого они стоят дешевле, чем квартиры.

• Для квартир

Можно без проблем оформить тут постоянную прописку. Это удобно, особенно если в семье есть дети до 14 лет – для их регистрации не требуется согласие всех владельцев.

• Для апартаментов

А вот в апартаментах прописаться не удастся, потому что они считаются нежилыми помещениями. Тем не менее, если апартаменты находятся в доме, построенном на земле для гостиниц, можно оформить временную регистрацию на пять лет. Когда эти пять лет проходят, регистрацию можно продлить в МФЦ. Сколько раз можно продлевать – ограничений нет. Но если дом стоит на земле под офисы, тогда ни прописаться, ни временно зарегистрироваться не получится.

• Для квартир

Вы платите за коммуналку по государственным тарифам. Это хорошо, потому что если что-то не так, можно пожаловаться в прокуратуру или Роспотребнадзор и вам помогут. Слишком большие счета могут пересчитать, и вы не переплатите.

• Для апартаментов

Коммунальные платежи будут выше. Иногда даже на 20-30% больше. Это из-за того, что апартаменты считаются не местом для жизни, а для бизнеса. Поэтому за электричество и другие услуги приходится платить как за коммерческие нужды, а они стоят дороже.

• Для квартир

В квартирах важно жить так, чтобы не мешать соседям. Правила простые: живи себе и дай жить другим. Закон запрещает открывать в жилых квартирах бизнес, например, гостиницу или магазин, без специального разрешения. Также после определенного времени в квартирах надо соблюдать тишину. Если соседи громко слушают музыку по ночам, можно позвать полицию.

• Для апартаментов

Помещения можно использовать как угодно, если это не противоречит закону. В одном здании могут быть и апартаменты, и офисы, и магазины. И никто не скажет вам ничего, если рядом откроется ночной клуб. В апартаментах нет правила тишины, потому что они считаются нежилыми помещениями.

Иногда в апарт-комплексах бывает так: внизу – бизнес, а вверху – жилые апартаменты. Если у вас возникнут проблемы с шумом или чем-то еще, доказать свою правоту и защитить свои права будет сложно.

• Для квартир

Налог на имущество платится ежегодно. Сколько именно, зависит от того, где квартира находится, какова ее площадь и кадастровая стоимость. Но есть общее правило: налог составляет 0,1% от кадастровой стоимости. При этом первые 20 кв. метров идут как льгота — за них платить не нужно. Например, если площадь 45 кв. метров, налог будет рассчитан только за 25 кв. метров.

• Для апартаментов

Налог на них гораздо. Если апартаменты находятся на земле, выделенной под гостиницу, налог составит 0,5% от кадастровой стоимости. Если же здание — под офисы, то налог увеличивается до 2%. И здесь льготы, как на жилье, не работают — платить придется за всю площадь без исключений.

• Для квартир

Строительство жилых домов регламентировано множеством правил. Они обязывают строителей возводить многоквартирные дома вдали от промышленных объектов, шума и опасностей. Ещё одно важное требование — наличие школ, детских садов и медучреждений рядом с домом. Если таковых нет, застройщик должен построить их за свой счёт. В жилых домах также действуют строгие нормы по уровню шума и санитарным условиям. Если что-то не так, жители могут обратиться за помощью в контролирующие органы. Коммерческие площади, если они есть, находятся на первых этажах и организованы так, чтобы не мешать жильцам.

• Для апартаментов

Как правило, они не подчиняются таким жёстким требованиям к расположению, как жилые дома. Они могут быть построены где угодно, даже рядом с промышленными предприятиями. В районе постройки может не быть школ или больниц, потому что официально там живёт "коммерческое" население, которое зачастую не учитывается при планировании социальной инфраструктуры.

• Для квартир

Живя в многоквартирном доме, его владельцы вместе заботятся о подъездах, лестницах, чердаках и всём, что касается общего пространства. Приходится время от времени чинить крышу, убирать территорию и делать многое другое. Это организует либо управляющая компания (УК), либо товарищество собственников жилья (ТСЖ), которые выбираются на собрании жильцов. Голос каждого владельца важен и зависит от размера его квартиры. Решения о том, как и что улучшать в доме и вокруг него, принимаются всеми вместе.

• Для апартаментов

Здесь управляющую компанию обычно выбирает кто-то один — это может быть крупный собственник, разработчик проекта или компания, владеющая большей частью помещений в здании. Это значит, что один человек или организация решает, как будет управляться здание. Они могут нанять охрану, садовников, консьержей и так далее. Всё это, конечно, хорошо, но стоит дорого, и платить за эти услуги придётся всем жильцам апартаментов, даже если они не хотели бы этого. Если владельцы захотят что-то изменить, сделать это будет очень сложно.

• Для квартир

Когда вы покупаете квартиру, вы автоматически получаете долю во всём, что является общим имуществом дома: крыша, подвал, лестничные пролёты, лифт и двор. Хотя ваши права на конкретную часть этих общих мест не укажут в документах, и вы не сможете их продать или сдать в аренду, вы всё же имеете слово, когда речь заходит об их использовании. Например, если кто-то захочет арендовать подвал или использовать общий балкон по-своему, без согласия всех собственников это сделать нельзя. Такие вопросы обычно обсуждаются и решаются на собрании жильцов.

• Для апартаментов

Права собственников на общее имущество здания не так строго регламентированы законом, но Верховный Суд РФ уточнил, что владельцы апартаментов имеют такие же права на общедомовое имущество, как и собственники квартир. Это значит, что они тоже вносят свой вклад в содержание и обслуживание здания. Однако, владельцам иногда приходится платить за услуги, которые им не нужны, например, за содержание роскошного входа в бизнес-центр, заработную плату круглосуточной охраны или за особые ландшафтные работы.

• Для квартир

Вы можете рассчитывать на налоговый вычет. Это значит, что часть потраченных денег государство вернет вам. Максимальная сумма вычета — до 260 тысяч рублей. Если жилье куплено в кредит, можно вернуть и часть уплаченных процентов, но не более 390 тысяч рублей. В семье такой вычет могут получить оба супруга, что позволяет сэкономить довольно большую сумму. Но получить налоговый вычет за покупку жилья можно только один раз. Если один супруг уже использовал вычет по процентам за ипотеку, второй супруг может воспользоваться этой возможностью при следующей покупке квартиры в кредит. В итоге общая сумма экономии может достигать 1,3 миллиона рублей.

• Для апартаментов

Покупатели не могут рассчитывать на налоговый вычет. Это означает, что вне зависимости от обстоятельств, будь то количество детей или статус единственного жилья, государственные льготы на возврат части средств не распространяются. Причина кроется в юридическом статусе апартаментов как нежилой недвижимости. Дополнительно, владельцы могут столкнуться с риском выселения за долги по коммунальным платежам, в том числе если это единственное место проживания и в них проживают несовершеннолетние дети — ситуация, невозможная для квартир.

• Для квартир

Государство может помочь с покупкой. Есть много программ, которые предлагают льготы и поддержку разным категориям граждан. Например, используя материнский капитал, можно оплатить первый взнос по ипотеке или погасить часть кредита. Молодым семьям, военнослужащим, социальным работникам, родителям с детьми и ИТ-специалистам доступны специальные ипотечные программы с низкими процентными ставками. Важно только найти подходящую программу для вашей ситуации.

• Для апартаментов

Для апартаментов ситуация иная. Поскольку господдержка распространяется только на жилую недвижимость, получить такие же льготы на покупку не выйдет. Это касается всех категорий граждан, вне зависимости от наличия детей или принадлежности к определенной социальной группе. Программы государственной поддержки не предусматривают возможности финансирования приобретения апартаментов.

Аренда апартаментов — это удобный, выгодный и популярный способ инвестирования. Если решите сдать квартиру, придется самому заниматься многими вопросами: искать жильцов, следить за состоянием помещения, подписывать бумаги и многое другое. Но апартаменты часто бывают сервисными. Это значит, что они находятся в зданиях с отельным сервисом: там могут быть ресепшен, фитнес-зал, службы доставки и так далее. Там же работает управляющая компания, которая берет на себя все хлопоты, связанные с арендой. Владельцу апартаментов остается только получать доход, отдавая компании часть заработка.

И даже “несервисные” апартаменты без дополнительных услуг выгоднее для аренды, чем квартиры. Стоят они дешевле, и площадь может быть меньше. Например, в апартаментах встречаются площади в 10–15 квадратных метров, что в принципе невозможно в обычном жилом строительстве (даже если речь идет о минималистичной студии в Москве).

Если говорить о доходности, то апартаменты приносят около 8–11% годовых, в то время как квартира в новостройке — около 5–8%.

Итак, мы подробно разобрались в особенностях апартаментов и их отличиях от квартир. Теперь остановимся коротко на финансовых, практических и финансовых преимуществах.

• Выгодная цена.

Апартаменты обычно дешевле на 15–30%. Это связано с более низкой стоимостью земли для коммерческой застройки и отсутствием необходимости обустраивать инфраструктуру вокруг. Это правило работает для любого региона - будь то Москва или курортные города на Крымском полуострове.

• Удобное расположение

Часто строятся в стратегически выгодных местах: в центре города или рядом с деловыми районами. Хороший выбор для тех, кто хочет жить ближе к работе или важным городским объектам.

• Возможность получения дохода.

Апартаменты можно сдавать в аренду без лишних хлопот, особенно если вы уже имеете альтернативное жилье. Это не только позволяет покрыть расходы на коммунальные платежи и ипотеку, но и получать дополнительный доход.

Эксперты по недвижимости в девелоперской компании “Перспектива” проконсультируют о важных условиях покупки квартир в Крыму или покупки апартаментов на полуострове Крым.

Выбор между зависит от множества условий, включая ваши личные потребности, финансовые возможности и жизненные обстоятельства. Важно помнить, что наличие выбора между разными типами недвижимости — это всегда преимущество, позволяющее найти оптимальный вариант для комфортной жизни.