Договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру

Покупка квартиры не всегда предполагает приобретение целого объекта недвижимости. Иногда приходится иметь дело с долевой собственностью, и тогда возникает множество вопросов: что делать с долей, можно ли ее продать, как это сделать правильно? Эксперты девелоперской компании Перспектива, с которой вы можете выгодно купить недвижимость в республике Крым, рассказывают, как работает долевая собственность и как заключить договор купли-продажи доли в квартире.

Долевая собственность — ситуация, когда один объект недвижимости (в нашем случае — квартира) принадлежит сразу нескольким людям. При этом каждый из них имеет свою долю в праве собственности. Но вот в чем нюанс: эта доля — не физическая часть квартиры, то есть она не означает, что за вами закреплена конкретная комната или часть коридора. Доля — это абстрактная часть общей квартиры, выраженная в процентах или дробях.

В России все вопросы, связанные с долевой собственностью, регулируются ГК РФ, ст. 244 и 250. Именно в этих статьях прописаны все моменты: как распределяются доли, что собственник может делать со своей долей и как происходит продажа.

Не все доли одинаковы, и их понимание необходимо для успешного управления своей частью недвижимости. В зависимости от ситуации, доли могут быть:

• Равные. Когда несколько человек владеют квартирой в равных частях, например, два собственника по 1/2, или три по 1/3. Это самая простая ситуация, и распределение прав обычно понятно.
• Неравные. Тут немного сложнее. Например, если у одного владельца 2/3 квартиры, а у другого — 1/3. В этом случае у собственников разные права на объект, и это может создать дополнительные сложности при принятии решений.
• Условные. Прерогатива наследственных дел. Например, если имущество досталось нескольким наследникам, и между ними еще не проведен точный расчет долей.

От типа долей зависит, как распределяются расходы и доходы, и что делать, если кто-то решит продать свою часть.

В продаже долей есть нюансы, которые нужно учитывать. Главное правило: сначала вы обязаны предложить свою долю другим собственникам квартиры. Закон дает им право первым купить вашу часть, если их условия устраивают. Вы должны уведомить остальных собственников, что собираетесь продать свою долю, и дать им месяц на размышление. Если никто из них не захочет ее выкупить, только тогда вы можете продать свою долю кому-то еще.

Переходим к самому главному — содержанию договора купли-продажи (ДКП) доли в квартире. Этот документ должен быть составлен предельно четко и охватывать все юридические аспекты сделки.

В отличие от обычных сделок с недвижимостью, например, если вы хотите купить дом на полуострове Крым, где нотариальное удостоверение не требуется, при продаже доли присутствие нотариуса обязательно. Почему это так важно? Нотариальное удостоверение защищает сделку от возможных рисков.

Нотариус проверяет все документы, удостоверяет личность участников и следит за соблюдением законов. Он подтверждает, что договор составлен корректно, а права всех сторон защищены. В итоге нотариус фиксирует сделку, и она приобретает юридическую силу. Без этого договора не получится зарегистрировать сделку в Росреестре.

После того как договор купли-продажи доли подписан, регистрируйте сделку в Росреестре. Без этой регистрации новый владелец не сможет официально распоряжаться своей долей — все, что касается права собственности, станет легитимным только после внесения данных в реестр.

Для этого нужно собрать документы: сам договор, заявление на регистрацию, квитанцию об оплате госпошлины, паспорта, а также выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на недвижимость. Если кто-то действует через представителя, понадобится нотариальная доверенность.

Подать документы можно лично в МФЦ, через нотариуса или онлайн через портал Госуслуг — выбирайте, что удобнее. После этого остается только ждать: обычно процедура занимает от 7 до 10 рабочих дней. Когда регистрация завершена, новый собственник получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает его права на долю — теперь все официально.

По закону с полученной прибыли вы платите 13% налога. Но есть способы снизить налог или вовсе избежать его. Если владели долей более 5 лет (или 3 года, если получили ее по наследству, дарственной или в результате приватизации), платить налог не нужно — это так называемый налоговый вычет. Если же прошло меньше времени, но сумма продажи не превышает 1 миллиона рублей, тоже можно воспользоваться вычетом, который уменьшит размер налога.

Есть еще вариант — вычесть из налогооблагаемой суммы расходы на покупку доли, если она была куплена ранее. Например, если купили долю за 1 миллион рублей и продали ее за ту же сумму, налог платить не придется, так как прибыли нет. Будьте внимательны при заполнении налоговой декларации, которую нужно подать до 30 апреля следующего года, а налог оплатить до 15 июля.