Проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке: документы и нюансы

Покупка квартиры на вторичном рынке требует особого внимания к юридической чистоте сделки. Будь то покупка недвижимости в Крыму, как инвестиции с целью получения дохода, или приобретение объекта для жилья, отсутствие надлежащей проверки может привести к серьезным финансовым и правовым проблемам, включая даже утрату имущественных прав.

• Документы, подтверждающие права собственности

Проверка начинается с анализа свидетельства о праве собственности. Этот документ подтверждает, что продавец является законным владельцем квартиры. Обратите внимание на его подлинность и отсутствие исправлений. Также полезно проверить историю изменений: были ли ранее совершены сделки с этим объектом, и если да, то какие. Нужно проверить договор купли-продажи, договор дарения или иные документы, на основании которых продавец стал владельцем квартиры, чтобы исключить ситуации, когда права собственности переходили с нарушениями.

• Документальная проверка личности продавца

Для установления личности продавца требуется сверка данных его паспорта с данными в бумагах на недвижимость. Убедитесь, что фотография, дата рождения и ФИО совпадают с информацией в документах о праве собственности. Важно проверить паспорт на подлинность, редко, но все же встречаются случаи использования поддельных документов.

• Согласие супруга на сделку

Если продавец состоит в браке, необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры. Без этого согласия сделка может быть оспорена и признана недействительной. Супруг должен присутствовать лично при подписании нотариального согласия, что исключает возможность подделки подписи.

• Согласие органов опеки при участии несовершеннолетних

При продаже квартиры, где прописаны несовершеннолетние, требуется согласие органов опеки и попечительства. Отсутствие такого согласия может привести к аннулированию сделки и последующим судебным разбирательствам. Органы опеки проверяют условия, в которые переедут дети, и дают согласие только в случае, если права несовершеннолетних не будут ущемлены.

• Проверка истории в ЕГРН

Начните с проверки истории в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В выписке из ЕГРН можно увидеть информацию о всех переходах права собственности, наличии обременений и других важных данных. Самостоятельно получить документ можно через МФЦ или онлайн через портал Госуслуги.

• Наличие обременений, арестов, запретов

Проверьте, не находится ли жилье под арестом или запретом на совершение сделок. Обычно такие ситуацию могут возникнуть из-за долгов прежнего владельца или судебных тяжб. Поэтому убедитесь, что нет наложенных обременений, например, залога в банке, ареста судебными приставами или других проблем.

• Отсутствие прописанных лиц, не являющихся собственниками

В квартире не должны быть прописаны лица, не являющиеся собственниками. Наличие таких лиц может создать сложности при дальнейшей эксплуатации жилья. Для этого следует запросить выписку из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные лица.

• Проверка наличия задолженностей (коммунальные платежи, налоги)

Продавец обязан погасить все долги до момента заключения сделки, иначе они перейдут к новому владельцу. Для этого нужно запросить справки об отсутствии задолженностей из управляющей компании и налоговой инспекции.

• План, экспликация, кадастровый паспорт

Изучите технический план, экспликацию и кадастровый паспорт, чтобы оценить соответствие фактической площади данным, указанным в документах. Технический план и экспликация помогут понять расположение комнат и их размеры.

• Соответствие фактической и юридической площади

Сравните юридическую и фактическую площади. Несоответствие может свидетельствовать о незаконной перепланировке, и как следствие - повлечь за собой штрафы и обязательство восстановить все в первоначальном виде. Перепланировки должны быть согласованы и утверждены соответствующими органами, а этот факт - отражен в документации.

• Осмотр квартиры на наличие повреждений

Проверьте стены, потолки, полы на наличие трещин, протечек и плесени. Обратите внимание на состояние окон и дверей, а также общую сохранность отделки.

• Проверка исправности коммуникаций

Следует внимательно осмотреть состояние сантехники, электропроводки и отопительной системы. Ремонт коммуникаций - это существенные траты, поэтому если он нужен, это повод поторговаться с продавцом. Проверьте работу всех систем, убедитесь, что нет протечек, замыканий и других проблем.

• Изучение ближайшего окружения

Погуляйте по району, чтобы понять, как обстоят дела с инфраструктурой. Есть ли в пешей доступности школы, детские сады, магазины и остановки транспорта. Важно убедиться, что район отвечает конкретно вашим требованиям по уровню комфорта и безопасности. Обратите внимание на парки, скверы, кафе, спортивные площадки и другие объекты.

• Не пытайтесь сэкономить и провести все процедуры самостоятельно! Привлечение профессионального риелтора или юриста значительно облегчит процесс проверки и оформления сделки. Особенно, когда речь идет о вложении в курортную недвижимость с максимальной окупаемостью, специалисты помогут избежать возможных ошибок и рисков при покупке квартиры в Крыму. Юристы проверят все документы, а риелторы помогут найти подходящие варианты и провести переговоры с продавцом.

• Окончательная проверка перед сделкой включает сверку всех данных и документов, а также консультацию с юристом. Это последний шаг перед подписанием договора и передачей денег. Важно убедиться, что все условия сделки выполнены и нет скрытых угроз.

Тщательная проверка объекта перед покупкой на вторичном рынке позволит избежать множества проблем. Не экономьте денег на профессиональные услуги и времени на изучение всех аспектов, чтобы покупка жилья принесла вам радость и уверенность в будущем.